Il Quadro B del Modello 730/2026 è la sezione dedicata alla dichiarazione dei redditi fondiari derivanti dal possesso di fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano. Ecco come compilarlo.
Ogni contribuente che sia proprietario, usufruttuario o titolare di altro diritto reale su uno o più immobili è tenuto a compilare questo quadro, indipendentemente dall’utilizzo effettivo del bene. La corretta compilazione del Quadro B riveste un’importanza fiscale fondamentale, poiché da essa dipende la determinazione delle imposte dovute – IRPEF e, in molti casi, anche l’imposta cedolare secca – nonché l’applicazione delle detrazioni e delle agevolazioni previste dalla normativa vigente.
Con la dichiarazione relativa all’anno d’imposta 2025, presentata nel 2026, il contribuente è chiamato a indicare i dati catastali di ciascun immobile, la rendita catastale rivalutata, il periodo di possesso, la percentuale di proprietà e la modalità di utilizzo. Ogni campo ha una precisa valenza giuridica e tributaria, per cui è essenziale conoscerne il significato e compilarlo con accuratezza.
Chi deve compilare il Quadro B
Sono obbligati alla compilazione del Quadro B tutti i soggetti che, nel corso dell’anno d’imposta 2025, abbiano detenuto diritti reali su fabbricati iscritti o iscrivibili nel catasto edilizio urbano. Rientrano in questa categoria i proprietari di abitazioni principali, seconde case, immobili concessi in locazione, immobili tenuti a disposizione, garage, box auto, cantine e altri fabbricati accessori.
Sono altresì tenuti alla compilazione coloro che detengono l’usufrutto, l’uso o l’abitazione su un immobile altrui, nonché i titolari del diritto di superficie. In tali casi, è il titolare del diritto reale – e non il nudo proprietario – ad essere fiscalmente responsabile della dichiarazione del reddito fondiario. Sono invece esclusi dall’obbligo di dichiarazione nel Quadro B i soggetti che possiedono esclusivamente terreni (da indicare nel Quadro A) e coloro i cui immobili siano esenti da imposta per effetto di specifiche disposizioni normative.
La struttura del Quadro B
Il Quadro B si compone di righe numerate, ciascuna delle quali corrisponde a un singolo immobile o a un singolo periodo di utilizzo dello stesso immobile. Ogni riga contiene una serie di colonne da compilare con dati specifici. Le principali sono: i dati catastali (comune, sezione, foglio, particella, subalterno), la rendita catastale, il numero di giorni di possesso nell’anno, la percentuale di possesso, il codice utilizzo e il codice canone, con ulteriori campi per la cedolare secca e per le situazioni particolari.
Nel caso in cui uno stesso immobile abbia avuto utilizzi diversi nel corso dell’anno (per esempio, prima utilizzato come abitazione principale e poi concesso in locazione), è necessario compilare righe separate per ciascun periodo, indicando i relativi giorni e il codice utilizzo corrispondente. Analogamente, in presenza di più comproprietari, ciascuno indicherà la propria percentuale di possesso.
Il codice di utilizzo: come orientarsi
Uno degli elementi più delicati del Quadro B è il codice utilizzo, che determina il regime fiscale applicabile al reddito fondiario. I codici più frequenti sono: il codice 1, riservato all’abitazione principale e alle pertinenze, per la quale spetta una deduzione dal reddito complessivo pari alla rendita catastale aumentata di un terzo; il codice 2, per i fabbricati tenuti a disposizione del contribuente o dei familiari, soggetti a una maggiorazione della rendita catastale del 50%; il codice 3, per gli immobili concessi in locazione a canone libero, tassati in base al reddito effettivo qualora superiore alla rendita rivalutata.
Vi sono poi codici specifici per gli immobili locati a canone concordato (codice 8), per quelli concessi in comodato a parenti entro il primo grado (codice 10) e per le abitazioni locate con contratto transitorio (codice 14). Per la cedolare secca, il contribuente deve indicare il codice apposito nella colonna dedicata, scegliendo tra l’aliquota ordinaria del 21% e quella agevolata del 10% prevista per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa. La scelta della cedolare secca sostituisce l’IRPEF ordinaria, le addizionali e, in linea generale, l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione.
La rendita catastale e la sua rivalutazione
La rendita catastale è il valore attribuito dall’Agenzia delle Entrate all’immobile ai fini fiscali. Per la determinazione del reddito fondiario, tale rendita deve essere rivalutata del 5%, secondo quanto disposto dall’art. 3, comma 48, della Legge n. 662/1996. Questa operazione deve essere effettuata dal contribuente prima di inserire il dato nel Quadro B: la rendita rivalutata è quella che costituisce la base imponibile ai fini IRPEF, o il parametro di confronto con il canone di locazione effettivo.
È importante ricordare che per gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso, ville e castelli) la rivalutazione è del 5%, mentre per gli immobili strumentali all’esercizio di arti e professioni si applicano disposizioni diverse. Per i fabbricati di interesse storico o artistico, la rendita imponibile è ridotta al 50%, il che costituisce una significativa agevolazione fiscale.
Abitazione principale e casi particolari
Per l’abitazione principale – ovvero l’immobile nel quale il contribuente dimora abitualmente e risiede anagraficamente – il reddito fondiario non concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF, in quanto la rendita catastale rivalutata viene dedotta integralmente. Tale beneficio si estende anche alle pertinenze dell’abitazione principale (garage, cantina, soffitta), nel limite di una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.
Un caso frequente di errore riguarda gli immobili concessi in comodato gratuito a familiari: se il comodatario utilizza l’immobile come propria abitazione principale e il comodante possiede al massimo un altro immobile nello stesso Comune, è possibile beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile ai fini IRPEF. Per fruire di questa agevolazione è necessario che il contratto di comodato sia registrato e che vengano rispettate le condizioni di legge.
Errori comuni e sanzioni
Tra gli errori più frequenti nella compilazione del Quadro B vi sono: la mancata indicazione di immobili posseduti per una sola parte dell’anno, l’errata attribuzione del codice utilizzo, la dimenticanza di dichiarare immobili ricevuti in eredità o acquistati nel corso dell’anno, e la mancata indicazione dei dati catastali aggiornati in seguito a variazioni. Anche omettere la dichiarazione di un immobile tenuto a disposizione è una fattispecie rischiosa, poiché il Fisco può incrociare i dati catastali con quelli delle utenze.
Le sanzioni per omessa o infedele dichiarazione dei redditi fondiari variano dal 90% al 180% dell’imposta non versata, con possibilità di riduzione in caso di ravvedimento operoso. Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare la propria posizione in modo spontaneo, con sanzioni ridotte in misura crescente all’aumentare del tempo trascorso dalla commissione della violazione. Nei casi più gravi, la condotta evasiva può configurare anche un illecito penale ai sensi del D.Lgs. n. 74/2000.
Conclusioni
La compilazione del Quadro B del Modello 730/2026 richiede attenzione, conoscenza della normativa fiscale e aggiornamento costante sulle disposizioni vigenti. Una corretta dichiarazione dei redditi fondiari non è solo un obbligo di legge, ma anche uno strumento attraverso il quale il contribuente può accedere a detrazioni, agevolazioni e regimi sostitutivi vantaggiosi, come la cedolare secca.
È consigliabile affidarsi a un professionista abilitato, soprattutto in presenza di situazioni complesse come immobili ereditati, proprietà in comproprietà, contratti di locazione di diverso tipo o variazioni catastali intervenute nell’anno.
L’articolo Come compilare il quadro B del Modello 730/2026? proviene da Misterfisco.
