Affitti brevi: Cosa sono?
Gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, che devono rientrare nella categoria catastale da A1 ad A11, stipulati dal 1° gennaio 2017, con una durata inferiore ai 30 giorni.
Per questo tipo di contratti:
- non c’è bisogno della registrazione;
- sono contratti tra persone fisiche che non esercitano attività d’impresa;
- è possibile applicare la cedolare secca sugli affitti fino ad un massimo di due appartamenti dal 1° gennaio 2026 come da Legge di Bilancio 2026. E’ da specificare che in caso di uno o più affitti a cavallo tra il 2025 e il 2026, va calcolato il totale degli affitti in essere al 1° gennaio 2026.
Rientrano in questa tipologia di contratto:
- le locazioni con annessi servizi accessori, quali:
- la fornitura di biancheria;
- la pulizia dei locali;
- l’utilizzo delle utenze.
- Le sublocazioni;
- i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
- i contratti di locazione delle singole stanze dell’abitazione.
Non rientrano in questa tipologia di contratto ma diventa attività d’impresa, le locazioni da 3 immobili in poi che forniscono anche:
- la colazione;
- la somministrazione di alimenti e bevande;
- il servizio di noleggio auto;
- guide turistiche o interpreti.
In quest’ultimo caso si tratta di un’attività d’impresa per la quale non si può applicare la cedolare secca ed è previsto:
- l’obbligo della partita iva;
- l’iscrizione alla Camera di Commercio;
- l’iscrizione all’INPS.
Cedolare secca.
Le aliquote della cedolare secca per gli affitti brevi sono:
- del 26%;
- del 21% se si tratta di una sola unità immobiliare.
La base imponibile su cui calcolare l’aliquota è l’intero importo del canone indicato nel contratto.
Dichiarazione dei redditi.
In sede di dichiarazione dei redditi i dati relativi all’immobile e il relativo contratto vanno inseriti:
- nel quadro B nel modello 730;
- nel quadro RB nel modello Redditi PF.
Modalità di trasmissione dati.
I dati degli affitti brevi vengono trasmessi in via telematica all’Agenzia delle Entrate (AdE) da un intermediario abilitato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello della conclusione del contratto. I dati da inviare, sono:
- il nome, il cognome e il codice fiscale del locatore;
- la durata del contratto;
- l’indirizzo dell’immobile;
- l’importo del corrispettivo lordo.
Codici tributo.
I codici tributo relativi agli affitti brevi, da versare con il modello F24, sono:
- “1919” per il versamento della ritenuta che deve versare l’intermediario;
- “1628” per recuperare eventuali eccedenze del versamento dell’anno in corso, da utilizzare solo per compensazione con l’F24;
- “6782” per recuperare eventuali eccedenze del versamento dell’anno successivo, da utilizzare solo per compensazione con l’F24.
Sanzioni.
Le sanzioni previste per gli affitti brevi, sono:
- dai 250,00 ai 2.000,00 euro per omessa, incompleta, o infedele comunicazione dei dati del contratto;
- dai 125,00 ai 1.000,00 euro se la trasmissione avviene entro i 15 giorni successivi alla scadenza.
Normativa.
- Decreto Legge n. 50/2017;
- Legge n. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024):
- Legge n. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021);
- Legge n. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026);
- D. Lgs. n. 23/2011;
- Dpr n. 322/1998;
- D. Lgs. 471/1997;
- Dpr n. 322/1998;
- Dpr n. 600/1973;
- Dpr n. 917/1986;
- D. Lgs. n. 241/1997.
Fonte.
- Agenzia delle Entrate.
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