L’agevolazione “prima casa” può essere riconosciuta anche per l’acquisto di un immobile collabente, ossia censito in categoria catastale F/2, purché venga effettivamente trasformato in abitazione entro tre anni dal rogito.
A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 108 del 26 maggio 2026, che recepisce il recente orientamento della Corte di Cassazione secondo cui, se il beneficio fiscale è ammesso per gli immobili ancora da costruire, deve esserlo anche per quelli già esistenti ma in stato di degrado.
Agevolazione prima casa anche senza abitabilità immediata
Secondo l’Agenzia, il bonus “prima casa” può essere applicato anche quando l’immobile non è immediatamente abitabile, a condizione che:
- siano presenti tutti i requisiti soggettivi previsti dalla normativa;
- l’acquirente renda le dichiarazioni richieste nell’atto;
- l’immobile venga destinato concretamente a uso abitativo.
L’elemento centrale diventa quindi la destinazione futura dell’immobile come abitazione principale, anche se al momento dell’acquisto il fabbricato risulta inagibile o inutilizzabile.
Immobili collabenti F/2: cosa cambia
La risposta dell’Agenzia si allinea all’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 3913/2025, chiarendo che la categoria catastale F/2 non rappresenta più un ostacolo automatico all’agevolazione.
Ciò che conta è che il bene:
- sia recuperabile attraverso lavori edilizi;
- possa essere trasformato in una casa di abitazione;
- venga effettivamente destinato ad abitazione entro il termine previsto.
L’Amministrazione finanziaria precisa infatti che il contribuente dovrà completare la trasformazione entro il termine di tre anni previsto dall’articolo 76, comma 2, del TUR, periodo entro cui il Fisco può effettuare controlli e accertamenti.
In caso contrario, scatterà la decadenza dal beneficio fiscale con recupero delle imposte dovute.
Superato il precedente orientamento del 2019
La nuova interpretazione segna un cambio di rotta rispetto alla precedente risposta a interpello n. 357/2019, nella quale l’Agenzia aveva escluso gli immobili collabenti dal perimetro dell’agevolazione “prima casa”.
Con il nuovo documento di prassi, l’Agenzia recepisce integralmente l’evoluzione giurisprudenziale della Cassazione e amplia l’applicazione del beneficio anche agli immobili degradati.
Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate
Il chiarimento nasce dal caso di un contribuente che ha sottoscritto un contratto preliminare per acquistare un fondo rustico con annessa unità collabente composta da:
- trulli;
- forno a legna;
- camini;
- cisterna.
L’immobile risultava censito in categoria F/2 e l’acquirente si è impegnato a:
- ristrutturare il fabbricato;
- completare i lavori entro tre anni;
- accatastare l’immobile come abitazione;
- trasferire la propria residenza.
Il contribuente chiedeva quindi che il caso fosse trattato in modo analogo agli immobili in corso di costruzione.
Requisiti per ottenere il bonus prima casa
La normativa contenuta nella nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR (DPR n. 131/1986) prevede l’applicazione dell’imposta di registro ridotta al 2% per l’acquisto di case di abitazione non di lusso.
Per ottenere il beneficio devono sussistere specifiche condizioni, tra cui:
- assenza di altre abitazioni acquistate con agevolazione nello stesso Comune;
- mancato possesso di altri immobili acquistati con bonus prima casa su tutto il territorio nazionale;
- trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto.
Tradizionalmente il beneficio era riservato agli immobili censiti nelle categorie catastali del gruppo A, con esclusione di:
- A/1;
- A/8;
- A/9.
Tuttavia, nel tempo, interpretazioni amministrative e sentenze hanno ampliato il concetto di “casa di abitazione”.
Agevolazione già prevista per immobili in costruzione
Già con la circolare n. 38/2005, l’Agenzia aveva chiarito che l’agevolazione poteva essere riconosciuta anche agli immobili non ultimati, purché strutturalmente destinati a uso abitativo.
Su questa linea si è consolidata la giurisprudenza favorevole agli immobili in corso di costruzione, classificati in categoria F/3.
La novità della risposta n. 108/2026 consiste proprio nell’estendere lo stesso principio anche agli immobili collabenti.
Cosa sono gli immobili collabenti
Gli immobili collabenti sono fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un forte stato di degrado e privi di capacità reddituale.
Ai sensi dell’articolo 3, comma 2, del DM n. 28/1998, si tratta di edifici che:
- non producono reddito;
- presentano gravi condizioni strutturali;
- necessitano di importanti interventi di recupero.
Nonostante ciò, secondo la Cassazione, l’assenza di abitabilità immediata non può impedire automaticamente l’accesso al bonus fiscale.
Il principio di effettività resta decisivo
L’Agenzia delle Entrate sottolinea però un aspetto fondamentale: la semplice intenzione di ristrutturare non basta.
È necessario che il progetto si traduca concretamente nella realizzazione di un’abitazione entro il termine triennale previsto dalla normativa.
In sostanza:
- la categoria catastale F/2 non esclude più il bonus prima casa;
- il contribuente deve rispettare tutte le dichiarazioni richieste;
- l’immobile deve diventare realmente abitazione entro tre anni.
La risposta n. 108/2026 introduce quindi un importante chiarimento operativo per chi acquista immobili da recuperare con finalità abitative.
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