Con la risposta a interpello n. 117/2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti sul rapporto tra agevolazione prima casa, abitazioni accorpate e credito d’imposta per il riacquisto dell’abitazione principale.
In particolare, viene confermato che chi possiede un immobile acquistato con i benefici prima casa può acquistarne un altro usufruendo nuovamente delle agevolazioni fiscali, purché venda l’immobile precedentemente agevolato entro due anni. Tuttavia, il credito d’imposta maturato in seguito alla vendita sarà riconosciuto esclusivamente sulla quota dell’immobile originariamente acquistata con l’aliquota agevolata.
Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate
La vicenda riguarda due contribuenti che:
- nel 1986 hanno acquistato una casa usufruendo delle agevolazioni prima casa;
- nel 2004 hanno acquistato un secondo immobile confinante per ampliare l’abitazione principale;
- non hanno potuto beneficiare delle agevolazioni sul secondo acquisto, poiché all’epoca non era ancora stata introdotta l’interpretazione favorevole che avrebbe consentito l’estensione del beneficio agli immobili acquistati per ampliare la propria abitazione.
Successivamente, i due immobili sono stati fusi catastalmente, dando origine a un’unica unità abitativa.
I contribuenti intendono ora acquistare una nuova abitazione nello stesso Comune, da destinare a residenza principale, chiedendo se possano:
- usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa;
- beneficiare del credito d’imposta previsto per il riacquisto della prima abitazione.
Quando è possibile ottenere di nuovo l’agevolazione prima casa
La normativa vigente consente di acquistare una nuova abitazione con l’aliquota agevolata del 2% sull’imposta di registro, anche se si possiede già un immobile acquistato con i benefici prima casa.
Questa possibilità deriva dal comma 4-bis della Nota II-bis allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro, che permette il nuovo acquisto agevolato a condizione che l’immobile precedentemente agevolato venga venduto entro due anni dalla data del nuovo acquisto.
I requisiti principali
Per accedere al beneficio devono essere rispettate le consuete condizioni previste dalla normativa:
- l’immobile deve trovarsi nel Comune di residenza o in quello in cui l’acquirente trasferirà la residenza entro 18 mesi;
- l’acquirente non deve possedere altre abitazioni nello stesso Comune che impediscano l’applicazione dell’agevolazione;
- l’immobile già acquistato con i benefici fiscali deve essere alienato entro il termine previsto dalla legge.
Come funziona il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
L’articolo 7 della legge n. 448/1998 riconosce un credito d’imposta a chi vende una casa acquistata con le agevolazioni prima casa e ne acquista un’altra mantenendo i requisiti richiesti dalla normativa.
Il credito può essere utilizzato fino a concorrenza:
- dell’imposta di registro pagata sul precedente acquisto agevolato;
- oppure dell’IVA versata, se l’acquisto originario era soggetto a tale imposta.
In ogni caso, il beneficio non può superare l’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
Perché il credito spetta solo in parte negli immobili accorpati
L’aspetto più interessante della risposta dell’Agenzia riguarda il trattamento fiscale degli immobili derivanti dall’unione di più unità abitative.
Nel caso esaminato, l’abitazione venduta è composta da:
- una porzione acquistata nel 1986 con l’agevolazione prima casa;
- una porzione acquistata nel 2004 senza alcun beneficio fiscale.
Secondo l’Amministrazione finanziaria, il credito d’imposta può essere riconosciuto soltanto con riferimento alla quota dell’immobile per la quale era stata effettivamente applicata l’agevolazione.
Cosa resta escluso dal calcolo
Non può essere considerata ai fini del credito:
- l’imposta di registro versata con aliquota ordinaria;
- qualsiasi imposta pagata sull’immobile acquistato senza agevolazioni prima casa.
In sostanza, la semplice fusione catastale dei due immobili non consente di estendere il credito anche alla parte acquistata senza benefici fiscali.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia conclude che i contribuenti possono acquistare una nuova abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa, nonostante possiedano ancora l’immobile accorpato, purché quest’ultimo venga venduto entro due anni dal nuovo acquisto.
Per quanto riguarda il credito d’imposta, il beneficio maturerà regolarmente ma sarà determinato esclusivamente sulla base dell’imposta agevolata versata nel 1986 per la prima porzione dell’immobile.
Cosa insegna questa risposta
La risposta n. 117/2026 conferma un principio fondamentale: il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa è strettamente collegato all’effettiva fruizione dell’agevolazione nel precedente acquisto.
Pertanto, quando un immobile deriva dall’accorpamento di unità acquistate con regimi fiscali differenti, il beneficio non si estende automaticamente all’intero immobile, ma resta limitato alla quota originariamente agevolata.
Per i contribuenti che stanno valutando operazioni di vendita e successivo riacquisto della prima casa, è quindi essenziale verificare la storia fiscale dell’immobile e le imposte effettivamente versate in fase di acquisto, poiché da questi elementi dipende la misura del credito spettante.
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