Il Quadro B del Modello 730/2026 è la sezione dedicata alla dichiarazione dei redditi fondiari derivanti dal possesso di fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano. Ecco come compilarlo.

Ogni contribuente che sia proprietario, usufruttuario o titolare di altro diritto reale su uno o più immobili è tenuto a compilare questo quadro, indipendentemente dall’utilizzo effettivo del bene. La corretta compilazione del Quadro B riveste un’importanza fiscale fondamentale, poiché da essa dipende la determinazione delle imposte dovute – IRPEF e, in molti casi, anche l’imposta cedolare secca – nonché l’applicazione delle detrazioni e delle agevolazioni previste dalla normativa vigente.

Con la dichiarazione relativa all’anno d’imposta 2025, presentata nel 2026, il contribuente è chiamato a indicare i dati catastali di ciascun immobile, la rendita catastale rivalutata, il periodo di possesso, la percentuale di proprietà e la modalità di utilizzo. Ogni campo ha una precisa valenza giuridica e tributaria, per cui è essenziale conoscerne il significato e compilarlo con accuratezza.

Chi deve compilare il Quadro B

Sono obbligati alla compilazione del Quadro B tutti i soggetti che, nel corso dell’anno d’imposta 2025, abbiano detenuto diritti reali su fabbricati iscritti o iscrivibili nel catasto edilizio urbano. Rientrano in questa categoria i proprietari di abitazioni principali, seconde case, immobili concessi in locazione, immobili tenuti a disposizione, garage, box auto, cantine e altri fabbricati accessori.

Sono altresì tenuti alla compilazione coloro che detengono l’usufrutto, l’uso o l’abitazione su un immobile altrui, nonché i titolari del diritto di superficie. In tali casi, è il titolare del diritto reale – e non il nudo proprietario – ad essere fiscalmente responsabile della dichiarazione del reddito fondiario. Sono invece esclusi dall’obbligo di dichiarazione nel Quadro B i soggetti che possiedono esclusivamente terreni (da indicare nel Quadro A) e coloro i cui immobili siano esenti da imposta per effetto di specifiche disposizioni normative.

La struttura del Quadro B

Il Quadro B si compone di righe numerate, ciascuna delle quali corrisponde a un singolo immobile o a un singolo periodo di utilizzo dello stesso immobile. Ogni riga contiene una serie di colonne da compilare con dati specifici. Le principali sono: i dati catastali (comune, sezione, foglio, particella, subalterno), la rendita catastale, il numero di giorni di possesso nell’anno, la percentuale di possesso, il codice utilizzo e il codice canone, con ulteriori campi per la cedolare secca e per le situazioni particolari.

Nel caso in cui uno stesso immobile abbia avuto utilizzi diversi nel corso dell’anno (per esempio, prima utilizzato come abitazione principale e poi concesso in locazione), è necessario compilare righe separate per ciascun periodo, indicando i relativi giorni e il codice utilizzo corrispondente. Analogamente, in presenza di più comproprietari, ciascuno indicherà la propria percentuale di possesso.

Il codice di utilizzo: come orientarsi

Uno degli elementi più delicati del Quadro B è il codice utilizzo, che determina il regime fiscale applicabile al reddito fondiario. I codici più frequenti sono: il codice 1, riservato all’abitazione principale e alle pertinenze, per la quale spetta una deduzione dal reddito complessivo pari alla rendita catastale aumentata di un terzo; il codice 2, per i fabbricati tenuti a disposizione del contribuente o dei familiari, soggetti a una maggiorazione della rendita catastale del 50%; il codice 3, per gli immobili concessi in locazione a canone libero, tassati in base al reddito effettivo qualora superiore alla rendita rivalutata.

Vi sono poi codici specifici per gli immobili locati a canone concordato (codice 8), per quelli concessi in comodato a parenti entro il primo grado (codice 10) e per le abitazioni locate con contratto transitorio (codice 14). Per la cedolare secca, il contribuente deve indicare il codice apposito nella colonna dedicata, scegliendo tra l’aliquota ordinaria del 21% e quella agevolata del 10% prevista per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa. La scelta della cedolare secca sostituisce l’IRPEF ordinaria, le addizionali e, in linea generale, l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione.

La rendita catastale e la sua rivalutazione

La rendita catastale è il valore attribuito dall’Agenzia delle Entrate all’immobile ai fini fiscali. Per la determinazione del reddito fondiario, tale rendita deve essere rivalutata del 5%, secondo quanto disposto dall’art. 3, comma 48, della Legge n. 662/1996. Questa operazione deve essere effettuata dal contribuente prima di inserire il dato nel Quadro B: la rendita rivalutata è quella che costituisce la base imponibile ai fini IRPEF, o il parametro di confronto con il canone di locazione effettivo.

È importante ricordare che per gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso, ville e castelli) la rivalutazione è del 5%, mentre per gli immobili strumentali all’esercizio di arti e professioni si applicano disposizioni diverse. Per i fabbricati di interesse storico o artistico, la rendita imponibile è ridotta al 50%, il che costituisce una significativa agevolazione fiscale.

Abitazione principale e casi particolari

Per l’abitazione principale – ovvero l’immobile nel quale il contribuente dimora abitualmente e risiede anagraficamente – il reddito fondiario non concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF, in quanto la rendita catastale rivalutata viene dedotta integralmente. Tale beneficio si estende anche alle pertinenze dell’abitazione principale (garage, cantina, soffitta), nel limite di una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

Un caso frequente di errore riguarda gli immobili concessi in comodato gratuito a familiari: se il comodatario utilizza l’immobile come propria abitazione principale e il comodante possiede al massimo un altro immobile nello stesso Comune, è possibile beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile ai fini IRPEF. Per fruire di questa agevolazione è necessario che il contratto di comodato sia registrato e che vengano rispettate le condizioni di legge.

Errori comuni e sanzioni

Tra gli errori più frequenti nella compilazione del Quadro B vi sono: la mancata indicazione di immobili posseduti per una sola parte dell’anno, l’errata attribuzione del codice utilizzo, la dimenticanza di dichiarare immobili ricevuti in eredità o acquistati nel corso dell’anno, e la mancata indicazione dei dati catastali aggiornati in seguito a variazioni. Anche omettere la dichiarazione di un immobile tenuto a disposizione è una fattispecie rischiosa, poiché il Fisco può incrociare i dati catastali con quelli delle utenze.

Le sanzioni per omessa o infedele dichiarazione dei redditi fondiari variano dal 90% al 180% dell’imposta non versata, con possibilità di riduzione in caso di ravvedimento operoso. Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare la propria posizione in modo spontaneo, con sanzioni ridotte in misura crescente all’aumentare del tempo trascorso dalla commissione della violazione. Nei casi più gravi, la condotta evasiva può configurare anche un illecito penale ai sensi del D.Lgs. n. 74/2000.

Conclusioni

La compilazione del Quadro B del Modello 730/2026 richiede attenzione, conoscenza della normativa fiscale e aggiornamento costante sulle disposizioni vigenti. Una corretta dichiarazione dei redditi fondiari non è solo un obbligo di legge, ma anche uno strumento attraverso il quale il contribuente può accedere a detrazioni, agevolazioni e regimi sostitutivi vantaggiosi, come la cedolare secca.

È consigliabile affidarsi a un professionista abilitato, soprattutto in presenza di situazioni complesse come immobili ereditati, proprietà in comproprietà, contratti di locazione di diverso tipo o variazioni catastali intervenute nell’anno.

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L’Agenzia delle Entrate ha avviato l’invio di specifiche comunicazioni ai soggetti IVA che non hanno presentato la dichiarazione relativa al periodo d’imposta 2025 oppure l’hanno trasmessa in modo incompleto. L’obiettivo dell’iniziativa è favorire la compliance fiscale e consentire ai contribuenti di correggere eventuali irregolarità prima dell’avvio di ulteriori attività di accertamento.

Il provvedimento, firmato il 9 giugno 2026 dal Direttore dell’Agenzia delle Entrate Vincenzo Carbone, rientra nelle misure previste per promuovere l’adempimento spontaneo degli obblighi tributari e offre indicazioni operative sulle modalità di regolarizzazione delle violazioni.

Chi riceve l’avviso dell’Agenzia delle Entrate

Le comunicazioni vengono inviate tramite Posta Elettronica Certificata (PEC) e sono contestualmente disponibili all’interno del Cassetto Fiscale del contribuente.

L’Agenzia individua le possibili anomalie attraverso l’incrocio dei dati derivanti da:

• fatture elettroniche trasmesse al Sistema di Interscambio;
• corrispettivi telematici inviati dagli operatori;
• dichiarazioni IVA presentate.

Gli alert possono riguardare:

• mancata presentazione della dichiarazione IVA 2025;
• presentazione di una dichiarazione incompleta;
• omissioni nel quadro VE, relativo alle operazioni attive;
• errori o incompletezze nel quadro VJ, particolarmente rilevante in presenza di operazioni soggette a reverse charge.

Cosa contiene la comunicazione

L’avviso è strutturato per consentire al contribuente di comprendere immediatamente la natura dell’anomalia riscontrata.

Tra le informazioni riportate figurano:

• dati identificativi del contribuente;
• numero e data della comunicazione;
• periodo d’imposta interessato;
• estremi della dichiarazione eventualmente trasmessa;
• data di elaborazione dell’anomalia in caso di dichiarazione omessa.

I dati raccolti e le informazioni contenute nelle comunicazioni vengono inoltre messi a disposizione della Guardia di Finanza per le attività di controllo previste dalla normativa.

Come contattare l’Agenzia delle Entrate

I contribuenti che ritengono l’anomalia non corretta oppure che intendano fornire chiarimenti possono utilizzare i canali indicati direttamente nella comunicazione ricevuta.

È possibile operare anche tramite:

• commercialisti;
• consulenti fiscali;
• altri intermediari abilitati.

È importante ricordare che la PEC utilizzata dall’Agenzia per l’invio dell’avviso non è abilitata alla ricezione delle risposte, pertanto eventuali comunicazioni inviate a quell’indirizzo non saranno prese in carico.

Come regolarizzare la dichiarazione IVA omessa

Uno degli aspetti più rilevanti del provvedimento riguarda la possibilità di sanare la propria posizione attraverso il ravvedimento operoso.

I contribuenti che non hanno presentato la dichiarazione IVA possono ancora trasmetterla entro 90 giorni dalla scadenza ordinaria del 30 aprile 2026.

In questo caso la dichiarazione viene considerata:

• tardiva ma valida;
• idonea a beneficiare delle riduzioni sanzionatorie previste dalla legge.

Per perfezionare il ravvedimento occorre versare:

• l’imposta eventualmente dovuta;
• gli interessi maturati;
• la sanzione ridotta prevista dalla normativa.

Dichiarazione IVA incompleta: quando presentare l’integrativa

Se la dichiarazione è stata presentata ma contiene errori o omissioni, il contribuente può correggerla attraverso una dichiarazione integrativa.

La regolarizzazione richiede:

• il versamento delle maggiori imposte eventualmente dovute;
• il pagamento degli interessi;
• il versamento delle sanzioni in misura ridotta grazie al ravvedimento operoso.

Questa procedura consente di limitare significativamente il costo della violazione rispetto alle sanzioni applicabili in sede di accertamento.

Attenzione alle violazioni collegate

Il provvedimento precisa che la regolarizzazione della dichiarazione non elimina automaticamente tutte le sanzioni.

Restano infatti dovute le sanzioni relative alle cosiddette violazioni prodromiche, ossia quelle connesse agli adempimenti precedenti che hanno generato l’irregolarità.

Tra gli esempi più frequenti rientrano:

• errori nelle fatture elettroniche;
• omissioni nei corrispettivi telematici;
• dati trasmessi in modo inesatto all’Amministrazione finanziaria.

Quando il ravvedimento operoso non è più possibile

La normativa consente di accedere al ravvedimento operoso anche se sono già iniziate attività di controllo, verifiche o ispezioni, purché il contribuente non abbia ancora ricevuto specifici atti formali.

La regolarizzazione non è invece ammessa quando sono già stati notificati:

• avvisi di accertamento;
• comunicazioni di irregolarità;
• atti derivanti dai controlli automatici o formali delle dichiarazioni.

In tali situazioni il contribuente perde il beneficio delle sanzioni ridotte e dovrà gestire la propria posizione secondo le procedure previste dall’atto ricevuto.

Perché queste comunicazioni sono importanti

Le lettere di compliance rappresentano uno strumento sempre più utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per favorire la collaborazione con i contribuenti. Ricevere una comunicazione non significa automaticamente essere destinatari di un accertamento, ma costituisce un’opportunità per verificare la propria posizione fiscale e correggere eventuali errori con costi significativamente inferiori rispetto a quelli che potrebbero derivare da una contestazione successiva.

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L’IMU è l’Imposta Municipale propria, sostenuta dai possessori di fabbricati di aree fabbricabili e terreni agricoli.

Su quali immobili va applicata.

Si applica per:

• le prime case con categoria catastale A/1, A/8 e A/9;
• le aree fabbricabili;
• i terreni agricoli;
• i fabbricati.

Chi la paga.

L’IMU viene pagata:

• dal proprietario dell’immobile;
• dal titolare di un diritto reale, ovvero: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
• dal genitore affidatario della casa familiare propedeutico alla decisione del giudice;
• il concessionario di una concessione di area demaniale;
• il locatario di una locazione finanziaria.

Chi è esente.

Sono esenti dall’IMU:

• gli immobili di proprietà dello Stato;
• i fabbricati che rientrano nelle categorie catastali da E/1 ad E/9;
• i fabbricati con destinazione d’uso culturale;
• i fabbricati destinati all’esercito;
• i fabbricati di proprietà della Santa Sede;
• i fabbricati appartenenti agli Stati Esteri;
• gli immobili non disponibili o non utilizzabili con relativa denuncia all’autorità giudiziaria;
• i terreni agricoli posseduti da agricoltori diretti regolarmente iscritti alla previdenza agricola;
• i terreni agricoli con immutabile destinazione agrosilvo-pastorale;
• i terreni agricoli delle isole minori e dei comuni esplicitamente menzionati nella circolare del MEF n. 9/1993.

Agevolazioni.

Esistono agevolazioni previste per questa imposta, quali:

• per i fabbricati di interesse storico o artistico la base imponibile è ridotta al 50%;
• per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili la base imponibile è ridotta al 50%;
• per i fabbricati in comodato, che rispettano determinati requisiti, la base imponibile è ridotta al 50%;
• per le operazioni locate a canone concordato l’aliquota è ridotta al 75%.

Come si paga.

Può essere pagata con:

• F24;
• bollettino c/c postale.

Codici tributo.

• 3912: IMU sulle abitazioni principali e le relative pertinenze;
• 3913: IMU per i fabbricati rurali ad uso strumentale;
• 3914: IMU per i terreni;
• 3916: IMU per le aree fabbricabili;
• 3918: IMU per gli altri fabbricati;
• 3923: interessi da accertamento per l’IMU;
• 3924: sanzioni per l’IMU;
• 3925: IMU per gli immobili ad uso produttivo che rientrano nel gruppo catastale con categoria D;
• 3930: incremento dell’IMU per gli immobili ad uso produttivo che rientrano nel gruppo catastale con categoria D;
• 3939: IMU per i fabbricati costruiti da un’impresa edile e destinati alla vendita.

Scadenze.

• 16 giugno 2026 acconto;
• 16 dicembre 2026 saldo;
• 16 giugno 2026 unica soluzione annuale a scelta del contribuente.

Come calcolarla.

Si calcola applicando alla base imponibile, ovvero il valore dell’immobile stabilito dalla legge, l’aliquota della fattispecie dell’immobile stesso:

• per i fabbricati la base imponibile è determinata dal valore venale in comune al 1° gennaio, tenendo presente:
  • la zona territoriale dove è situato il fabbricato;
  • l’indice di edificabilità;
  • la destinazione d’uso;
  • gli oneri degli eventuali lavori di adattamento e miglioramento;
  • i prezzi medi di vendita.
• Per i terreni agricoli la base imponibile è determinata dal valore ottenuto moltiplicando al reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio, rivalutato del 25% un moltiplicare uguale a 135.

DICHIARAZIONE IMU: cos’è?

La dichiarazione va presentata nel caso in cui si siano verificate modiche soggettive e/o oggettive che fanno si che l’imposta sia stata modificata.

DICHIARAZIONE IMU: scadenze.

La dichiarazione va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo alla variazione dell’immobile.

Normativa.

• D.Lgs. n. 201/2011;
• Legge n. 214/2011;
• Legge n. 147/2013 (Legge di stabilità del 2014);
• Legge n. 160/2019 (Legge di bilancio 2020);
• Art. n. 13 Decreto Salva Italia.

Fonte.

Ministero delle Economie e delle Finanze.

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L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il nuovo limite di 5.000 euro previsto per i premi di produttività agevolati si applica anche quando il lavoratore sceglie di ricevere il premio sotto forma di benefit aziendali anziché in denaro. Il chiarimento è contenuto nella Risoluzione n. 22 del 9 giugno 2026, che interviene per risolvere i dubbi interpretativi sorti dopo le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026.

Cosa cambia per i premi di produttività nel 2026

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto importanti novità per i lavoratori dipendenti che percepiscono premi di produttività.

In particolare, per gli anni 2026 e 2027:

• l’imposta sostitutiva sui premi agevolati è stata ridotta dal 5% all’1%;
• il limite massimo delle somme agevolabili è stato aumentato da 3.000 euro a 5.000 euro.

L’obiettivo della misura è incentivare la produttività aziendale e favorire forme di retribuzione collegate ai risultati ottenuti dall’impresa.

Come funziona la tassazione agevolata dei premi di produttività

Il regime fiscale agevolato dei premi di produttività è stato introdotto dalla Legge n. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016).

La normativa prevede che le somme erogate ai dipendenti a titolo di:

• premi di risultato;
• premi di produttività;
• partecipazione agli utili d’impresa;

possano beneficiare di una tassazione sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, entro specifici limiti di importo e nel rispetto delle condizioni previste dalla legge.

Nel corso degli anni, il legislatore è intervenuto più volte per rendere il beneficio fiscale sempre più vantaggioso.

Premio in denaro o benefit: la scelta del lavoratore

Uno degli aspetti più apprezzati della disciplina riguarda la possibilità per il dipendente di scegliere come ricevere il premio maturato.

La normativa consente infatti di optare tra:

• erogazione in denaro, soggetta all’imposta sostitutiva agevolata;
• conversione in welfare aziendale, attraverso beni e servizi riconosciuti dal datore di lavoro.

Tra i benefit più diffusi rientrano:

• buoni acquisto;
• rimborso delle spese scolastiche;
• assistenza ai familiari;
• servizi di welfare aziendale;
• contributi per attività ricreative, culturali e sportive;
• forme di assistenza sanitaria integrativa.

Quando rispettano i requisiti previsti dall’articolo 51 del TUIR, tali benefit possono beneficiare di un trattamento fiscale particolarmente favorevole.

Il dubbio interpretativo sul nuovo limite di 5.000 euro

Le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 hanno generato alcune incertezze.

La norma ha infatti modificato espressamente il comma che disciplina la tassazione dei premi di produttività, elevando il limite agevolabile a 5.000 euro, senza intervenire direttamente sulla disposizione che regola la conversione del premio in welfare aziendale.

Da qui il dubbio:

il nuovo tetto di 5.000 euro vale anche per i premi convertiti in benefit oppure continua ad applicarsi il precedente limite di 3.000 euro?

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

Con la Risoluzione n. 22/2026, l’Agenzia delle Entrate ha adottato un’interpretazione sistematica della normativa.

Secondo l’Amministrazione finanziaria, la possibilità di convertire il premio in beni e servizi di welfare non costituisce una disciplina autonoma, ma rappresenta una modalità alternativa di fruizione dello stesso premio di produttività.

Di conseguenza, il limite massimo agevolabile deve essere considerato unico e valido indipendentemente dalla forma scelta dal lavoratore.

In altre parole, il nuovo tetto di 5.000 euro si applica:

• ai premi erogati in denaro;
• anche ai premi convertiti integralmente in benefit;
• e ai premi fruiti in parte in denaro e in parte sotto forma di welfare aziendale.

Cosa significa per lavoratori e aziende

Il chiarimento dell’Agenzia garantisce una maggiore uniformità applicativa e offre nuove opportunità sia ai dipendenti sia alle imprese.

Per i lavoratori significa poter beneficiare di un importo più elevato mantenendo i vantaggi fiscali previsti dalla normativa.

Per le aziende, invece, la misura rappresenta uno strumento aggiuntivo per incentivare il personale attraverso programmi di welfare aziendale sempre più flessibili e vantaggiosi.

Esempio pratico

Un lavoratore che nel 2026 matura un premio di produttività pari a 5.000 euro potrà:

• riceverlo interamente in denaro, applicando l’imposta sostitutiva dell’1%;
• convertirlo completamente in benefit aziendali, se previsti dal piano welfare;
• scegliere una soluzione mista, ricevendo una parte in denaro e una parte in beni e servizi.

In ogni caso, il riferimento normativo resta il nuovo limite massimo di 5.000 euro.

Restano valide le regole sui benefit aziendali

L’Agenzia delle Entrate precisa che il nuovo limite non modifica le condizioni fiscali previste per i benefit.

Pertanto, l’esenzione o la non imponibilità dei beni e servizi di welfare continua a essere subordinata al rispetto dei requisiti previsti dal TUIR e dai chiarimenti già forniti dall’Amministrazione finanziaria negli anni precedenti.

Restano quindi valide, per quanto compatibili con il nuovo quadro normativo, le indicazioni contenute nelle circolari:

• n. 28/2016;
• n. 5/2018;
• n. 23/2023;
• n. 5/2024.

Nuovo limite benefit sulla Legge di Bilancio

La Risoluzione n. 22 del 9 giugno 2026 conferma che il nuovo limite di 5.000 euro introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 deve essere applicato all’intero sistema dei premi di produttività agevolati, compresi quelli convertiti in welfare aziendale.

Per il biennio 2026-2027, i lavoratori potranno quindi beneficiare di un trattamento fiscale particolarmente favorevole, scegliendo liberamente se ricevere il premio in denaro o sotto forma di benefit, senza perdere il vantaggio derivante dall’innalzamento della soglia agevolata.

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L’Agenzia delle Entrate ha approvato, con il provvedimento firmato l’8 giugno 2026 dal direttore, le regole operative che disciplinano la presentazione delle richieste di consulenza giuridica previste dal nuovo articolo 10-octies dello Statuto dei diritti del contribuente.

L’intervento rappresenta un passaggio fondamentale per rendere concretamente utilizzabile uno strumento introdotto dalla riforma fiscale, consentendo a specifiche categorie di soggetti di ottenere chiarimenti interpretativi su questioni tributarie di carattere generale riguardanti i tributi amministrati dall’Agenzia delle Entrate.

Il quadro normativo della consulenza giuridica

L’istituto della consulenza giuridica è stato introdotto dal Decreto Legislativo n. 219/2023, emanato in attuazione della legge delega per la riforma fiscale.

La norma ha inserito nello Statuto del contribuente (Legge n. 212/2000) il nuovo articolo 10-octies, disciplinando la possibilità di richiedere all’Amministrazione finanziaria chiarimenti interpretativi su questioni fiscali di interesse generale.

Lo stesso decreto ha demandato ai direttori delle Agenzie fiscali il compito di definire:

• le modalità di presentazione delle istanze;
• gli uffici competenti alla ricezione;
• le procedure di istruttoria;
• i termini di risposta;
• gli ulteriori aspetti organizzativi necessari all’attuazione del servizio.

Successivamente, il Dlgs n. 192/2025 ha precisato la platea dei soggetti legittimati, eliminando il riferimento generico agli enti privati e circoscrivendo l’accesso esclusivamente ai soggetti indicati dalla legge.

Chi può richiedere la consulenza giuridica

Possono presentare istanza di consulenza giuridica esclusivamente:

• associazioni sindacali;
• associazioni di categoria;
• ordini professionali;
• enti pubblici;
• Regioni ed enti locali;
• Amministrazioni dello Stato, limitatamente a quesiti di carattere generale e non riferiti a singoli contribuenti.

Restano escluse dalla disciplina le richieste formulate dagli uffici dell’Amministrazione finanziaria nell’ambito della cosiddetta consulenza giuridica interna, che continua a seguire procedure differenti.

Quali sono gli uffici competenti

Il provvedimento stabilisce che, in linea generale, le richieste devono essere indirizzate alle Direzioni Regionali dell’Agenzia delle Entrate competenti in base al domicilio fiscale del soggetto richiedente.

I casi di competenza della Divisione Contribuenti

Le istanze devono invece essere presentate direttamente alla Divisione Contribuenti nei casi riguardanti:

• soggetti non residenti;
• Amministrazioni centrali dello Stato;
• enti pubblici di rilevanza nazionale;
• rappresentanze nazionali delle associazioni sindacali e di categoria;
• organismi nazionali di rappresentanza degli ordini professionali.

Inoltre, le Direzioni Regionali possono trasmettere alla Divisione Contribuenti le pratiche particolarmente complesse o caratterizzate da elevati profili di incertezza interpretativa.

Come presentare la richiesta

Le domande di consulenza giuridica:

• possono essere redatte in forma libera;
• sono esenti dall’imposta di bollo;
• devono essere sottoscritte dal legale rappresentante oppure da un procuratore munito di apposita delega.

L’invio avviene principalmente tramite PEC all’ufficio competente indicato dall’Agenzia delle Entrate.

È inoltre prevista la possibilità di utilizzare un futuro servizio telematico dedicato, che sarà attivato e comunicato attraverso il sito istituzionale dell’Agenzia.

Dichiarazioni richieste al rappresentante

Chi presenta la domanda deve dichiarare di non essere a conoscenza di:

• controlli fiscali in corso;
• verifiche non ancora concluse;
• procedimenti già definiti mediante ravvedimento operoso;
• accertamenti con adesione;
• acquiescenza;
• conciliazione;
• sentenze passate in giudicato;

relativamente alla medesima questione interpretativa oggetto del quesito.

Errori nell’invio e gestione delle domande

Se la richiesta viene inviata a un ufficio non competente oppure a un indirizzo PEC errato, l’Amministrazione provvede comunque a inoltrarla alla struttura competente.

In questi casi:

• il richiedente riceve apposita comunicazione;
• i termini procedurali iniziano a decorrere dalla data di ricezione da parte dell’ufficio effettivamente competente.

Per i soggetti non residenti privi di domiciliatario in Italia è previsto l’utilizzo di una specifica casella di posta elettronica ordinaria indicata negli allegati del provvedimento.

Integrazione della documentazione: i termini previsti

Durante la fase istruttoria l’Agenzia può rilevare carenze o incompletezze nella documentazione trasmessa.

Richiesta di regolarizzazione

Se l’istanza è incompleta ma sanabile, l’ufficio invita il richiedente a integrarla entro 30 giorni dalla ricezione della comunicazione.

L’interessato dispone di ulteriori 30 giorni per fornire quanto richiesto.

Richiesta di documentazione aggiuntiva

Qualora la documentazione allegata non sia sufficiente per esprimere un parere, l’Agenzia può formulare una sola richiesta integrativa entro 30 giorni dalla ricezione dell’istanza.

In tal caso il richiedente deve rispondere entro:

• 60 giorni, trasmettendo la documentazione richiesta;
• oppure motivando l’impossibilità di produrla.

I termini per la risposta dell’Amministrazione decorrono soltanto dal momento in cui la documentazione risulta completa.

Quando l’istanza può essere dichiarata improcedibile

Nel corso dell’istruttoria l’Agenzia può richiedere il parere di altre amministrazioni pubbliche.

In questa situazione:

• il richiedente viene informato;
• i termini procedimentali restano sospesi.

Se il parere richiesto non arriva entro 60 giorni, l’istanza viene dichiarata improcedibile.

La domanda viene invece considerata rinunciata quando il richiedente non rispetta i termini previsti per la regolarizzazione o l’integrazione documentale.

Resta comunque sempre possibile ritirare volontariamente la richiesta in qualsiasi fase della procedura.

Entro quando risponde l’Agenzia delle Entrate

La consulenza giuridica viene fornita mediante risposta:

• scritta;
• motivata;
• entro 120 giorni dalla ricezione della documentazione completa.

Il termine è stabilito dall’articolo 4 del Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24 giugno 2025.

Sospensione feriale dei termini

Sia per il richiedente sia per l’Amministrazione:

• i termini sono sospesi dal 1° al 31 agosto;
• se la scadenza cade di sabato o in un giorno festivo, viene automaticamente prorogata al primo giorno lavorativo successivo.

Pubblicazione delle risposte e trasparenza amministrativa

Per favorire la diffusione dei chiarimenti interpretativi e garantire maggiore trasparenza, l’Agenzia delle Entrate pubblicherà sul proprio sito istituzionale le risposte relative ai quesiti ritenuti ammissibili.

Questa scelta consentirà a professionisti, enti e associazioni di consultare orientamenti ufficiali già espressi dall’Amministrazione finanziaria, contribuendo a una maggiore certezza del diritto e a una più uniforme applicazione delle norme tributarie.

Perché la consulenza giuridica è importante

L’introduzione della consulenza giuridica rappresenta uno degli strumenti più significativi della riforma fiscale in materia di rapporto tra contribuente e Amministrazione finanziaria. L’obiettivo è favorire una maggiore certezza interpretativa, ridurre il contenzioso e garantire un dialogo preventivo tra istituzioni e soggetti rappresentativi del mondo economico e professionale.

Grazie alle nuove regole operative, il servizio diventa finalmente accessibile attraverso procedure definite, tempi certi e un sistema di pubblicazione delle risposte volto a valorizzare la trasparenza e l’uniformità dell’azione amministrativa.

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Quando si parla di investimenti, uno dei principi più importanti è la diversificazione. Distribuire il capitale su più strumenti finanziari permette infatti di ridurre il rischio associato alla concentrazione su un singolo mercato, settore o asset. Questo approccio è ampiamente utilizzato sia dagli investitori professionali sia da coloro che desiderano costruire un portafoglio equilibrato nel lungo periodo.

In un contesto economico caratterizzato da volatilità e cambiamenti rapidi, la diversificazione rappresenta una strategia utile per affrontare le oscillazioni dei mercati con maggiore serenità. Tra gli strumenti che consentono di applicare questo principio in modo semplice ed efficiente, gli ETF occupano oggi un ruolo di primo piano.

Cosa sono gli ETF e come funzionano

Gli ETF, acronimo di Exchange Traded Fund, sono fondi quotati in borsa che replicano l’andamento di un indice, di un settore, di una categoria di asset o di una specifica strategia di investimento.

A differenza di molti strumenti tradizionali, gli ETF vengono negoziati durante l’intera giornata di borsa proprio come le azioni. Questo consente agli investitori di acquistare e vendere quote in modo flessibile, beneficiando al tempo stesso della diversificazione tipica di un fondo.

Un singolo ETF può includere decine, centinaia o addirittura migliaia di titoli, offrendo un’esposizione ampia ai mercati senza la necessità di acquistare singolarmente ogni asset presente nel paniere.

ETF trading e accesso ai mercati globali

Uno dei principali vantaggi dell’ETF trading è la possibilità di accedere a mercati e settori differenti attraverso un numero limitato di strumenti. Invece di selezionare singole azioni o obbligazioni, l’investitore può ottenere un’esposizione diversificata con pochi acquisti.

Esistono ETF dedicati a mercati azionari globali, economie emergenti, obbligazioni governative, materie prime, settori tecnologici, energia, salute e molte altre categorie. Questa varietà consente di costruire strategie personalizzate in base ai propri obiettivi finanziari e al proprio profilo di rischio.

La semplicità di accesso rappresenta uno dei motivi principali della crescente popolarità degli ETF tra gli investitori di ogni livello di esperienza.

I vantaggi della diversificazione tramite ETF

Gli ETF offrono numerosi benefici a chi desidera diversificare il proprio portafoglio in modo efficiente:

• Ampia esposizione ai mercati attraverso un singolo strumento
• Riduzione del rischio specifico legato ai singoli titoli
• Costi generalmente contenuti rispetto ad altre soluzioni di investimento
• Elevata trasparenza nella composizione del portafoglio
• Flessibilità operativa grazie alla negoziazione in tempo reale

Questi elementi rendono gli ETF una soluzione particolarmente interessante per chi desidera costruire una strategia di investimento diversificata senza dover gestire un numero elevato di strumenti finanziari.

Strategie di diversificazione con gli ETF

Esistono diverse modalità per utilizzare gli ETF all’interno di una strategia di investimento. Una delle più diffuse consiste nel combinare ETF che investono in differenti aree geografiche. In questo modo è possibile distribuire il rischio tra economie con caratteristiche e cicli di crescita differenti.

Un’altra strategia prevede la diversificazione tra differenti classi di attivo, come azioni, obbligazioni e materie prime. Questo approccio può contribuire a ridurre l’impatto della volatilità di uno specifico mercato sul portafoglio complessivo.

Alcuni investitori scelgono inoltre di diversificare per settore, combinando ETF focalizzati su comparti differenti come tecnologia, sanità, industria o energia.

ETF e investimento di lungo periodo

Gli ETF sono spesso utilizzati all’interno di strategie orientate al lungo termine. Grazie alla loro natura diversificata e ai costi generalmente contenuti, possono rappresentare uno strumento efficace per accumulare capitale nel corso degli anni.

Molti investitori adottano approcci graduali basati su versamenti periodici, una modalità che consente di distribuire gli acquisti nel tempo e ridurre l’impatto delle oscillazioni di mercato.

La possibilità di mantenere un’esposizione ampia e costante ai mercati globali rende gli ETF particolarmente adatti a chi punta alla crescita del capitale nel medio-lungo periodo.

I rischi da considerare

Nonostante i numerosi vantaggi, è importante ricordare che gli ETF non eliminano completamente il rischio di investimento. Il valore delle quote può infatti aumentare o diminuire in funzione dell’andamento dei mercati sottostanti.

Ad esempio, un ETF che replica un indice azionario sarà influenzato dalle variazioni dell’intero mercato di riferimento. Allo stesso modo, ETF specializzati in determinati settori o aree geografiche possono essere maggiormente esposti a specifici rischi economici e finanziari.

Per questo motivo è fondamentale valutare attentamente il proprio profilo di rischio e comprendere le caratteristiche degli strumenti selezionati prima di investire.

Come scegliere gli ETF per il proprio portafoglio

La scelta degli ETF dovrebbe essere coerente con gli obiettivi finanziari personali, l’orizzonte temporale e la propensione al rischio. Un investitore orientato alla crescita potrebbe privilegiare ETF azionari globali, mentre chi cerca maggiore stabilità potrebbe includere una quota più elevata di ETF obbligazionari.

Anche aspetti come dimensioni del fondo, liquidità, costi di gestione e indice replicato meritano attenzione. Analizzare questi elementi può aiutare a individuare strumenti più adatti alle proprie esigenze e a costruire una strategia più efficace.

L’importanza del monitoraggio periodico

Diversificare non significa abbandonare completamente il controllo del portafoglio. Anche una strategia basata sugli ETF richiede verifiche periodiche per valutare l’andamento degli investimenti e l’eventuale necessità di riequilibrare la distribuzione degli asset.

Con il passare del tempo, infatti, alcuni strumenti possono assumere un peso maggiore rispetto a quanto previsto inizialmente. Un monitoraggio regolare consente di mantenere il portafoglio allineato agli obiettivi stabiliti e alle condizioni di mercato.

Gli ETF rappresentano una delle soluzioni più utilizzate per diversificare un portafoglio in modo semplice, trasparente ed efficiente. Grazie alla possibilità di accedere a mercati globali, settori specifici e differenti classi di attivo, consentono di costruire strategie personalizzate in linea con le proprie esigenze.

Pur non eliminando i rischi tipici degli investimenti finanziari, gli ETF possono contribuire a distribuire meglio l’esposizione ai mercati e a gestire il capitale con una prospettiva di lungo periodo. Per questo motivo continuano a essere considerati uno strumento importante all’interno di molte strategie di investimento moderne.

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Una guida fiscale che chiarisce l’analisi normativa, le casistiche e le novità per la dichiarazione dei redditi 2026.

Ogni anno, milioni di contribuenti italiani si trovano a compilare il modello 730 e si chiedono se sia possibile portare in detrazione spese che, per ragioni pratiche o familiari, sono state materialmente pagate da un altro soggetto. La questione è tutt’altro che marginale: pensiamo al figlio che paga la visita medica per il genitore anziano, al coniuge che salda la retta universitaria dell’altro, o al familiare che anticipa i costi di una ristrutturazione.

La risposta del legislatore e dell’Agenzia delle Entrate non è univoca: dipende dal tipo di spesa, dal rapporto tra chi paga e chi sostiene l’onere, e dal rispetto di specifici requisiti formali e sostanziali. Il presente saggio si propone di fare chiarezza su questo tema, analizzando il quadro normativo vigente, le principali casistiche e le novità introdotte per la dichiarazione dei redditi 2026.

Il principio generale: oneri a carico del contribuente

Il fondamento normativo delle detrazioni IRPEF è contenuto nell’art. 15 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), il quale stabilisce che sono detraibili le spese sostenute dal contribuente. L’espressione “sostenute” è davvero cruciale: la detrazione spetta, in linea di principio, a chi ha effettivamente sopportato l’onere economico, non necessariamente a chi ha effettuato il pagamento.

Questo principio discende da una logica redistributiva: la detrazione compensa parzialmente una diminuzione della capacità contributiva. Se la spesa è sostenuta da terzi la capacità contributiva del dichiarante non è diminuita, e quindi non vi è ragione per riconoscere la detrazione.

La distinzione tra “pagante” e “sostenitore” dell’onere

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito nel corso degli anni, attraverso circolari e risoluzioni, che il soggetto che materialmente esegue il pagamento non coincide necessariamente con chi sostiene l’onere. Quest’ultimo è colui che, in ultima analisi, subisce la diminuzione patrimoniale. Pertanto:

• se A paga la spesa per conto di B e B rimborsa integralmente A, la spesa è sostenuta da B, che può detrarla;
• se A paga la spesa per conto di B senza alcun rimborso, la spesa è sostenuta da A, che in linea generale non può detrarla (salvo le eccezioni che vedremo);
• se A paga la spesa con fondi comuni (es. conto corrente cointestato con B), la detrazione può essere ripartita proporzionalmente.

Detrazioni pagate da familiari: le eccezioni principali

Il sistema fiscale italiano prevede un’importante deroga al principio generale: le spese relative a familiari fiscalmente a carico possono essere detratte dal contribuente che le ha pagate, anche se l’onere riguarda un altro soggetto.

I familiari fiscalmente a carico

Ai sensi dell’art. 12 TUIR, sono considerati fiscalmente a carico i familiari che nell’anno d’imposta hanno posseduto un reddito complessivo non superiore a 2.840,51 euro (elevato a 4.000 euro per i figli fino a 24 anni). I familiari rilevanti sono:

• coniuge non legalmente ed effettivamente separato;
• figli (compresi adottivi, affidati o affiliati), indipendentemente dall’età e dalla convivenza;
• altri familiari (genitori, generi, nuore, suoceri, fratelli, sorelle) solo se conviventi o beneficiari di assegni alimentari.

Quando il familiare è a carico, chi sostiene la spesa può detrarre il 19% (o la diversa percentuale prevista dalla norma specifica) nel proprio 730, anche se la documentazione di spesa (fattura, ricevuta, scontrino parlante) è intestata al familiare assistito.

Ripartizione tra più contribuenti

Quando il familiare è a carico di più soggetti (ad esempio entrambi i genitori), la detrazione va ripartita in parti uguali tra i soggetti che hanno sostenuto la spesa. In alternativa, per le spese sanitarie dei figli a carico, i genitori possono scegliere liberamente di attribuire l’intera detrazione a quello con il reddito più elevato, ottimizzando così il beneficio fiscale complessivo.

Casistiche specifiche per tipologia di spesa

Spese sanitarie (Quadro E, righi E1–E3)

Le spese mediche e sanitarie rappresentano la categoria più frequente. La detrazione del 19% (con franchigia di 129,11 euro) spetta al contribuente per le spese sostenute:

• per sé stesso;
• per i familiari fiscalmente a carico;
• per i portatori di handicap (art. 3, L. 104/1992), anche non a carico, per specifiche categorie di spese (veicoli, sussidi tecnici, eliminazione barriere architettoniche).

Per le spese sanitarie dei familiari non a carico (es. genitore con pensione superiore alla soglia), la detrazione NON è trasferibile al figlio pagante, salvo eccezioni tassative previste dalla legge.

Interessi sul mutuo prima casa (rigo E7)

Per gli interessi passivi sul mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, la detrazione del 19% (fino a 4.000 euro) spetta al soggetto intestatario del contratto di mutuo. Se il mutuo è cointestato, la detrazione è ripartita tra i cointestatari. Non è ammessa la detrazione in capo a un familiare che paga le rate al posto dell’intestatario, salvo che vi sia stato un accordo documentato di rimborso. In tal caso, l’intestatario del mutuo che ha ricevuto le somme e le ha destinate al pagamento delle rate potrà detrarre gli interessi nel proprio 730.

Spese per istruzione (rigo E8, codice 12–15)

Le rette universitarie, le tasse scolastiche e le spese per corsi di istruzione secondaria godono di detrazioni specifiche. Se lo studente è fiscalmente a carico di un genitore, questi può detrarre tali spese anche se materialmente pagate con un bonifico intestato al genitore stesso. È sufficiente che la ricevuta o la fattura riporti i dati dello studente.

Spese per interventi di recupero edilizio e bonus casa (rigo E41–E43)

Per le detrazioni legate a interventi sugli immobili (ristrutturazione 50%, Ecobonus 65%, Bonus barriere architettoniche 75%), il principio è che la detrazione spetta a chi:

• ha sostenuto la spesa (ha effettuato il bonifico “parlante”);
• è titolare di un diritto reale o personale di godimento sull’immobile (proprietà, usufrutto, locazione, comodato).

Premi assicurativi (rigo E8, codici 36–38)

La detrazione del 19% sui premi assicurativi (vita, infortuni, long term care) spetta solo all’intestatario della polizza che sia anche il soggetto assicurato. Se un familiare paga il premio di una polizza intestata al contribuente, quest’ultimo può detrarlo solo dimostrando di aver effettivamente rimborsato il familiare.

La tracciabilità dei pagamenti nel 730/2026

Una delle questioni più rilevanti per il modello 730/2026 riguarda l’obbligo di tracciabilità dei pagamenti, introdotto dalla Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019) e confermato per il periodo d’imposta 2025. La norma prevede che, salvo alcune eccezioni (farmaci, dispositivi medici, prestazioni rese dai medici), le spese detraibili al 19% devono essere pagate con strumenti tracciabili (carte di credito/debito, bonifici, assegni, app di pagamento).

Quando la spesa è pagata da un familiare per conto del contribuente, il requisito di tracciabilità deve essere rispettato dal soggetto pagante. È quindi necessario che:

• il pagamento sia eseguito con strumento tracciabile intestato al familiare pagante;
• il documento di spesa (fattura/ricevuta) riporti i dati del soggetto per cui è sostenuta la spesa;
• sia dimostrabile il rapporto di familiarità e, ove necessario, il vincolo di dipendenza fiscale.

Per poter usufruire della detrazione in caso di controllo, il contribuente deve conservare:

• la fattura o ricevuta fiscale intestata al beneficiario della prestazione;
• la prova del pagamento tracciabile (estratto conto, ricevuta POS, quietanza bancaria) a nome del familiare pagante;
• ove applicabile, la prova del rimborso al familiare (es. bonifico di restituzione);
• la dichiarazione dei redditi del familiare (o certificazione) attestante lo stato di fiscale dipendenza.

Novità e chiarimenti per il 730/2026

Per la dichiarazione relativa al periodo d’imposta 2025 (modello 730/2026), si segnalano i seguenti aggiornamenti rilevanti:

• Conferma dell’obbligo di tracciabilità per tutte le spese detraibili al 19%, con l’eccezione dei farmaci e dispositivi medici. Il pagamento in contanti anche da parte di terzi preclude la detrazione.
• Introduzione della dichiarazione precompilata con dati delle spese sanitarie trasmessi dal Sistema Tessera Sanitaria: questi dati riflettono il soggetto assistito, non necessariamente il pagante. Il contribuente deve verificare e integrare i dati nel caso di spese pagate da familiari.
• Maggiori controlli automatizzati incrociando i dati dei pagamenti elettronici con quelli dichiarati: è essenziale che l’estratto conto del familiare pagante sia coerente con quanto portato in detrazione.
• Per i bonus edilizi residui in detrazione pluriennale (es. Superbonus 110% in 10 rate), le rate annuali continuano a essere detraibili dal soggetto che aveva originariamente sostenuto la spesa, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia stato successivamente ceduto.

Conclusioni e raccomandazioni pratiche

La questione delle detrazioni per spese pagate da altri è tutt’altro che semplice e richiede un’attenta valutazione caso per caso. È possibile sintetizzare i principi cardine come segue:

• La detrazione spetta a chi sostiene l’onere economico, non necessariamente a chi effettua il pagamento.
• Per i familiari fiscalmente a carico, il contribuente che sostiene la spesa (anche indirettamente) può detrarre il costo sostenuto.
• Per i familiari non a carico, la regola generale non ammette il trasferimento della detrazione, salvo eccezioni tassative.
• La tracciabilità del pagamento è condizione necessaria (non sufficiente) per la detrazione, e vale anche se a pagare è un terzo.
• La documentazione deve essere conservata per almeno cinque anni ed essere coerente con quanto dichiarato nel 730.

In un contesto di crescente digitalizzazione e incrocio dei dati da parte dell’Agenzia delle Entrate, è fondamentale che i contribuenti adottino fin dall’inizio comportamenti virtuosi: documentare ogni spesa, pagare con strumenti tracciabili e, in caso di pagamento da parte di familiari, conservare le prove del rapporto economico sottostante. Il ricorso a un professionista abilitato rimane la soluzione più prudente per le situazioni più articolate.

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Con la risposta a interpello n. 117/2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti sul rapporto tra agevolazione prima casa, abitazioni accorpate e credito d’imposta per il riacquisto dell’abitazione principale.

In particolare, viene confermato che chi possiede un immobile acquistato con i benefici prima casa può acquistarne un altro usufruendo nuovamente delle agevolazioni fiscali, purché venda l’immobile precedentemente agevolato entro due anni. Tuttavia, il credito d’imposta maturato in seguito alla vendita sarà riconosciuto esclusivamente sulla quota dell’immobile originariamente acquistata con l’aliquota agevolata.

Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate

La vicenda riguarda due contribuenti che:

• nel 1986 hanno acquistato una casa usufruendo delle agevolazioni prima casa;
• nel 2004 hanno acquistato un secondo immobile confinante per ampliare l’abitazione principale;
• non hanno potuto beneficiare delle agevolazioni sul secondo acquisto, poiché all’epoca non era ancora stata introdotta l’interpretazione favorevole che avrebbe consentito l’estensione del beneficio agli immobili acquistati per ampliare la propria abitazione.

Successivamente, i due immobili sono stati fusi catastalmente, dando origine a un’unica unità abitativa.

I contribuenti intendono ora acquistare una nuova abitazione nello stesso Comune, da destinare a residenza principale, chiedendo se possano:

1. usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa;
2. beneficiare del credito d’imposta previsto per il riacquisto della prima abitazione.

Quando è possibile ottenere di nuovo l’agevolazione prima casa

La normativa vigente consente di acquistare una nuova abitazione con l’aliquota agevolata del 2% sull’imposta di registro, anche se si possiede già un immobile acquistato con i benefici prima casa.

Questa possibilità deriva dal comma 4-bis della Nota II-bis allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro, che permette il nuovo acquisto agevolato a condizione che l’immobile precedentemente agevolato venga venduto entro due anni dalla data del nuovo acquisto.

I requisiti principali

Per accedere al beneficio devono essere rispettate le consuete condizioni previste dalla normativa:

• l’immobile deve trovarsi nel Comune di residenza o in quello in cui l’acquirente trasferirà la residenza entro 18 mesi;
• l’acquirente non deve possedere altre abitazioni nello stesso Comune che impediscano l’applicazione dell’agevolazione;
• l’immobile già acquistato con i benefici fiscali deve essere alienato entro il termine previsto dalla legge.

Come funziona il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

L’articolo 7 della legge n. 448/1998 riconosce un credito d’imposta a chi vende una casa acquistata con le agevolazioni prima casa e ne acquista un’altra mantenendo i requisiti richiesti dalla normativa.

Il credito può essere utilizzato fino a concorrenza:

• dell’imposta di registro pagata sul precedente acquisto agevolato;
• oppure dell’IVA versata, se l’acquisto originario era soggetto a tale imposta.

In ogni caso, il beneficio non può superare l’imposta dovuta per il nuovo acquisto.

Perché il credito spetta solo in parte negli immobili accorpati

L’aspetto più interessante della risposta dell’Agenzia riguarda il trattamento fiscale degli immobili derivanti dall’unione di più unità abitative.

Nel caso esaminato, l’abitazione venduta è composta da:

• una porzione acquistata nel 1986 con l’agevolazione prima casa;
• una porzione acquistata nel 2004 senza alcun beneficio fiscale.

Secondo l’Amministrazione finanziaria, il credito d’imposta può essere riconosciuto soltanto con riferimento alla quota dell’immobile per la quale era stata effettivamente applicata l’agevolazione.

Cosa resta escluso dal calcolo

Non può essere considerata ai fini del credito:

• l’imposta di registro versata con aliquota ordinaria;
• qualsiasi imposta pagata sull’immobile acquistato senza agevolazioni prima casa.

In sostanza, la semplice fusione catastale dei due immobili non consente di estendere il credito anche alla parte acquistata senza benefici fiscali.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia conclude che i contribuenti possono acquistare una nuova abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa, nonostante possiedano ancora l’immobile accorpato, purché quest’ultimo venga venduto entro due anni dal nuovo acquisto.

Per quanto riguarda il credito d’imposta, il beneficio maturerà regolarmente ma sarà determinato esclusivamente sulla base dell’imposta agevolata versata nel 1986 per la prima porzione dell’immobile.

Cosa insegna questa risposta

La risposta n. 117/2026 conferma un principio fondamentale: il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa è strettamente collegato all’effettiva fruizione dell’agevolazione nel precedente acquisto.

Pertanto, quando un immobile deriva dall’accorpamento di unità acquistate con regimi fiscali differenti, il beneficio non si estende automaticamente all’intero immobile, ma resta limitato alla quota originariamente agevolata.

Per i contribuenti che stanno valutando operazioni di vendita e successivo riacquisto della prima casa, è quindi essenziale verificare la storia fiscale dell’immobile e le imposte effettivamente versate in fase di acquisto, poiché da questi elementi dipende la misura del credito spettante.

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Il Ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT) ha pubblicato l’aggiornamento dell’albo dei certificatori del credito d’imposta per ricerca e sviluppo, innovazione tecnologica, design e ideazione estetica, introducendo i nuovi professionisti e organismi che hanno ottenuto l’iscrizione nel primo trimestre del 2026.

L’aggiornamento è stato disposto con il decreto direttoriale del 21 maggio 2026 e riguarda i soggetti che hanno presentato domanda di iscrizione tra il 1° gennaio e il 31 marzo 2026.

Cos’è l’albo dei certificatori del tax credit R&S

L’albo dei certificatori è stato istituito dal DPCM del 15 settembre 2023 con l’obiettivo di garantire maggiore certezza alle imprese che intendono beneficiare dei crediti d’imposta destinati alle attività di:

• ricerca e sviluppo;
• innovazione tecnologica;
• design;
• ideazione estetica.

I soggetti iscritti all’albo sono autorizzati a rilasciare una certificazione tecnica che attesta l’ammissibilità degli investimenti effettuati o programmati ai fini dell’agevolazione fiscale.

Chi può iscriversi all’albo

L’iscrizione è riservata a soggetti in possesso di specifici requisiti professionali e tecnici. In particolare, possono presentare domanda:

• professionisti e persone fisiche qualificate;
• società di consulenza specializzate;
• università;
• enti pubblici e privati di ricerca.

L’ammissione all’albo avviene dopo la verifica dei requisiti previsti dalla normativa e consente di operare come certificatori ufficiali nell’ambito del credito d’imposta R&S.

Qual è il ruolo dei certificatori

I certificatori svolgono una funzione fondamentale per le imprese che intendono accedere ai benefici fiscali previsti dalla normativa.

Attraverso la certificazione, il professionista o l’ente incaricato verifica che i progetti e gli investimenti rientrino effettivamente tra quelli agevolabili, fornendo un’attestazione tecnica che può rappresentare un importante elemento di tutela nei confronti di eventuali contestazioni future.

La certificazione può riguardare sia investimenti già realizzati sia attività che l’impresa prevede di effettuare.

Controlli e verifiche del Ministero

L’iscrizione all’albo non esclude la possibilità di successivi controlli. Il Ministero delle Imprese e del Made in Italy può infatti effettuare verifiche:

• a campione;
• su specifica segnalazione dell’Agenzia delle Entrate;
• in presenza di elementi che facciano dubitare della permanenza dei requisiti richiesti.

L’obiettivo è garantire la qualità delle certificazioni rilasciate e il corretto utilizzo delle agevolazioni fiscali.

Come richiedere la certificazione per il credito d’imposta

Le imprese che intendono ottenere la certificazione devono presentare apposita richiesta al Ministero indicando:

1. il soggetto incaricato della certificazione;
2. la scelta di un professionista o ente presente nell’albo ufficiale;
3. la dichiarazione di accettazione dell’incarico da parte del certificatore.

Solo i soggetti regolarmente iscritti all’albo possono rilasciare la certificazione valida ai fini della procedura prevista dalla normativa sul credito d’imposta ricerca e sviluppo.

Perché l’aggiornamento dell’albo è importante

L’aggiornamento periodico dell’albo dei certificatori rappresenta un passaggio rilevante per il sistema delle agevolazioni fiscali dedicate all’innovazione. L’inserimento di nuovi professionisti e organismi qualificati amplia infatti le possibilità per le imprese di individuare un soggetto competente a cui affidare la verifica dei propri investimenti, favorendo un accesso più sicuro e trasparente ai benefici fiscali previsti dalla legge.

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